百萬Blogger：可樂罐悟樓市智慧 (下)

除了收藏可樂罐和瓶，漸漸我更開始儲可樂精品，如同染上毒癮般。那時我家基本上全是可樂收藏品，除了塞滿一間房，連客廳也不能伸直手轉一圈。

當時我還未婚，可以為所欲為，直至結婚生子，就開始收到投訴。

▲ (相片來源：由筆者提供)

當時我已換了一個較大單位，但仍未能解決問題，所以我計了一條數，當時住宅每平方呎約3,000元，工廈每平方呎約300元，如果我住細100平方呎，便可換到1,000平方呎的工廈，即用同等價錢買大10倍面積，條數真係好划算，所以我便開始物色工廈。

數年後，我終以每平方呎約400元、即20多萬元在黃竹坑買入了一個650平方呎工廈單位。

物業不只看表面升幅

題外話，我曾遇到一個業主，他告訴我，1978年他以相若呎價每平方呎約300元購入一個工廈和一個美孚住宅單位，想不到20多年後，住宅有數倍升幅，工廈只是其一半價錢，當時工廈好像每平方呎約1,800元，租金回報更可怕，成功出租率極底，但租得出便有20厘。

若根據供求關係，空置單位多，租金自然應該下跌，為甚麼還有些單位回報有20厘，但同時亦有大量空置單位呢？這一點到現在我也想不通。

雖然今天黃竹坑這工廈升值了十多倍，很多人覺得我條數計得好啱。但當年工廈因銀碼太細，基本上不能承造按揭，與住宅可做七成按揭相比，沒有了槓杆，到今天的回報其實不如一些新聞報道般可觀，所以讀者不要只看報道或所謂專家文章便信以為真，很多時要自己計數和了解實際情況。

好像一些自稱工商舖投資專家，認為現在工廈錯價，因建築成本也不止現在的工廈樓價。但如若經歷過2003年的投資者，就知道這是一個誤解，難道當時的建築成本會低過每平方呎150元？

物業就如一般產品，推出市場後就不能再以生產成本去計算定價，而是要因應市場需求，由市場去決定價錢。

坊間很多文章只談及物業升幅多少，令一些年輕人看得如癡如醉，但其實除了只看升幅，也要去了解當時的按揭利率及條件，計算一下當時是否有投資價值，不要只看人家賺了錢便以為投資物業只會賺、不會蝕。

我最難忘是一位長期讀者，去年被工商舖文章洗腦，想將手上3個物業售出再買舖，還好他有問我意見，我當時跟他說：

如果你想去死，我唔會阻止你，

現在他覺得我救了他一命！其實我無水晶球，不知住宅和工商舖升跌，我只是用最簡單的街頭智慧去計算，他手上有3個物業，如果換成一個舖，租金回報立即少了近半；而且由原本3個出租機會變為一個，風險非常大。

他給催眠了認為舖價升幅在過去幾年跑贏住宅，但無聽過「過往記錄並不代表將來表現，任何投資項目收入皆可升可跌」嗎？

收藏品單位升值可觀

當然，這不代表不好投資舖位，但要量力而為，如果當時他有10層樓，問我賣3層去換舖，我當然唔會反對啦！所以每個人的投資能力和方法都唔同，最緊要睇餸食飯。

成敗很多時取決於一個決定，好像我近年接收了很多收藏家出售的東西，他們一直將物品放在迷你倉，10年下來發現原來把收藏品賣掉也未夠交租，亦因租金上升而被迫割愛。

而我則比較幸運，當年計啱條數，在剛推出SSD（特別印花稅）時我亦估計工廈價格會上升，加上有再置業需要，所以決定再購入一個貨倉。

雖然今日我的收藏品沒多大升值，但收藏它們的物業卻有可觀升幅。但這還不是最開心，而是家人再沒有反對我收藏垃圾的理由了！

全文刊於《iMoney智富雜誌》第422期（收費閲讀）

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